文/陈乃栋　南京市住房保障和房产局副局长；张娟　中国城市规划设计研究院文化与旅游规划研究所所长，教授级高级城市规划师；刘航　中国城市规划设计研究院文化与旅游规划研究所高级工程师；谢瑾　中国城市规划设计研究院文化与旅游规划研究所工程师；黄嘉成　中国城市规划设计研究院文化与旅游规划研究所工程师

一、深刻理解新时期房屋体检工作的目标与任务

　　（一）国家要求

作为美好生活的重要载体，住房是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。持续提升住房品质，推动“好房子”建设，既是践行以人民为中心的发展思想的具体行动，也是满足新时代人民日益增长的美好生活需要的必然要求。李强总理在2025年政府工作报告中强调，要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。其中，安全问题是建设“好房子”的首要问题，2024年全国住房城乡建设工作会议提出，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。

面对房屋老龄化、住房安全隐患增多等现实问题，住房城乡建设部近年来提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，并在南京等22个城市开展相关试点。房屋体检作为三项制度中及时发现问题、保障安全的关键环节，通过对建筑物进行全面检查和评估，对保障建筑使用安全、延长建筑使用寿命、提高居住质量等具有重要意义 。 

（二）以“好房子”为目标确立房屋体检理念

当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。“好房子”不仅限于新建房屋标准，把新房子建成“好房子”，更要关注存量房屋长期保持“安全”“舒适”状态，通过逐步改造实现“绿色”“智慧”，想方设法把老房子改造成“好房子”，不断满足人民群众对更好居住条件的期待。

在“好房子”的建设目标下，房屋体检不仅需要关注房屋安全问题，还应同时考虑舒适、绿色、智慧等多维度指标，对新建和存量房屋健康状况进行全覆盖地了解，并结合各城市自身特色探索适应性和操作性强的房屋体检方案，更好的服务城市更新等各项工作。 

二、严守底线的房屋安全管理基础 

（一）系统构建房屋安全的管理体系

房屋安全是居民生活的基本保障，南京市通过构建完善的管理体系，确保房屋使用安全管理各项工作依法依规、科学高效开展，为房屋安全筑牢了基础防线。一是修订房屋安全管理条例，修订后的《南京市房屋使用安全管理条例》已于2018年1月1日起施行。二是制定各项管理规定，相继印发了《南京市房屋使用安全管理联席会议制度》《南京市房屋结构变动安全许可实施细则》《南京市建筑幕墙维护检修管理办法》《南京市房屋安全鉴定单位管理办法》等规定，与“管理条例”共同形成了房屋使用安全管理的制度体系。三是建立“条块结合、属地管理”模式，明确了房屋安全管理体制和职责分工，建立了覆盖城乡的市、区和镇、街房屋安全三级管理网络，明确由行政主管部门负责房屋使用安全管理工作的指导和监督管理，镇、街协助主管部门开展日常管理。 

（二）全面开展风险排查和专项治理

在完善的管理体系基础上，南京市开展了一系列风险排查和专项治理工作。一是开展城市危房治理，2021年以来，实施危房常态化治理，按照“鉴定一幢、治理一幢”的工作要求，推进危房治理年度“动态清零”，已治理新增危房239幢。二是推进既有建筑隐患专项整治，通过产权人自查、街道核查、区级筛查、市级鉴定确认的形式，至2022年1月底共排查出城镇既有建筑隐患1047幢，至2024年底已全面完成整治。三是完成自然灾害综合风险普查城镇房屋建筑调查，共调查录入信息系统城镇既有建筑391275幢，面积72634.5074万m2；2022年6月底完成市级数据汇交，2022年9月住房城乡建设部核查验收通过。四是加强自建房安全专项整治，2023年6月底按时完成了全市所有自建房的排查任务，共排查1250365幢，初判存在隐患的956幢，至2024年底全面完成自建房整治任务。 

（三）强化动态清零和日常安全管理

除风险排查与专项治理外，南京市还积极推动房屋日常管理，强化动态清零。一是从严规范房屋拆改，禁止拆改主要承重构件等严重危及房屋安全的行为。二是强化房屋安全行政执法，针对破坏房屋建筑主体和承重结构的违法行为，围绕“事前、事中、事后”三大环节，突出“摸排、处置、化解”三大重点，采取现场劝导宣传等多种方式，督促业主尽早解决问题，消除安全隐患。三是加强安全鉴定行业监管，建立全市房屋安全鉴定行业信用评价机制，促进房屋安全鉴定行业健康、有序发展。四是开展房屋安全信息化建设，建设“智慧房安”管理服务平台，灵活聚合房屋安全管理各类应用，形成了房屋结构变动许可、违法拆改查处、安全鉴定、危房治理消险等全过程、全覆盖的闭合监管体系。

总的来看，南京市近年来在房屋安全管理方面取得了显著成效。一方面，排查整治成果显著，对全市城镇房屋开展了全面排查，并针对安全隐患全部完成整治，危房治理工作形成了“南京模式”，实现了“动态清零”，保障了居民居住安全。另一方面，制度建设与管理水平逐步提升，建立了房屋安全管理长效机制，制定并完善了10项管理制度，搭建了全市房屋安全管理信息平台，实现房屋安全各类业务线上办理，为全市房屋使用安全管理提供了有力支撑。 

三、以“好房子”为目标的房屋体检新挑战 

（一）为什么体检——房屋体检的目标

落实住房城乡建设部有关要求，房屋体检的出发点既要守牢房屋安全底线，更要从“好房子”的角度，维护房屋的健康、舒适、耐久。因此，房屋体检不仅仅是“安全体检”，同时也是“健康体检”。其一，基于问题导向，城市应通过房屋体检解决房屋面临的紧迫问题，并防范即将发生的普遍性问题。以南京为例，经过两轮既有建筑安全隐患整治和年度危房治理清零工作，全市住宅建筑安全性问题已得到较为有效的控制，但外墙老化、屋顶渗漏、设施设备故障等影响舒适度和耐久性的问题仍然相对普遍，2021—2023年全市住宅物业维修资金使用中外墙屋面防水及脱落维修项目占比超过40%，居各类维修之首位。其二，基于发展导向，城市应借助房屋体检分阶段、稳步开展“好房子”建设，近期重点关注房屋的安全性与舒适度，远期逐步推进绿色低碳与智慧化发展。其三，基于管理导向，房屋体检应当充分发挥实际应用价值，辅助主管部门全面掌握城市房屋健康状况，同时为城市更新、老旧小区改造及特定专项行动的具体项目提供有效服务。 

（二）具体检什么——房屋体检的内容

当前，全国各地对于房屋体检的认识尚不统一，从调研情况来看，一些城市较为关注“安全体检”，因而在体检内容上偏重房屋结构安全，将部分属于房屋安全鉴定的内容纳入体检工作，在体检频次和体检对象上，也主要基于房龄和结构安全进行筛选。而南京基于既有房屋安全管理工作基础和房屋“健康体检”的概念与目标，立足“全民健康、全民体检”要求，体检内容包括安全性、适用性、耐久性等多个维度，涵盖房屋主体结构、消防设施设备、装饰装修等与人民群众生活息息相关的各个方面，尤其针对常见隐患实现“有效体检”，同时进一步拓展体检对象，不仅针对老旧建筑，还要考虑到所有房屋类型，以确保全市房屋的整体健康状态。 

（三）应该如何检——房屋体检的方法

“好房子”建设目标的实现离不开科技攻关与技术升级，相应地，房屋体检方法也面临智能化、智慧化的迭代要求，需要从传统检测方法走向新技术场景应用。直观目测法、敲击听声法等传统房屋鉴定方式，多依赖专业人员的经验判断，主观性较强、效率较低，对于复杂结构、深层隐患等问题判断的准确性有限。因此，房屋体检过程中需运用无人机、红外检测等技术，辅助检测建筑外立面及屋面的开裂、空鼓、渗漏等问题。同步建立完善的房屋体检信息化平台，以数字化形式储存房屋体检数据，实现房屋健康状况演变的长期连续跟踪，并进一步结合AI等技术手段开展数据分析，绘制房屋或小区的健康画像，为“好房子”的全生命周期管理提供技术支撑。 

四、新目标下的房屋体检试点实践 

（一）明确好房子目标下的体检概念

把握房屋体检的概念与作用。房屋体检是房屋健康度体检，与全民健康体检类似。一方面，房屋体检具有普查性，遵循住房城乡建设部“好房子、好社区”理念，应通过房屋体检，对全市房屋健康状况进行全覆盖地了解，为政府组织有针对性地进行修缮提供依据。另一方面，房屋体检具有针对性，应按照住房城乡建设部“无体检、不更新”要求，对纳入城市更新和老旧小区改造的建筑，需要更加准确、详尽地了解房屋的健康状况，要先行开展房屋体检。总而言之，房屋体检应当是“全民体检、健康体检、精准体检”。

厘清体检分级分类的关系。房屋体检工作量大面广，可通过四级分级分类优化体检流程，提高体检效率。第一级为物业巡检，负责小区、楼栋、消防设施等日常巡检工作。第二级为房屋体检，分为普查和详细体检两类。一个有效的体检应当对病害做到定点定位，达到厘米级别的精度要求。第三级为安全评估，决定后续是否需要进行危房鉴定。第四级为安全鉴定，该阶段需要进行取样、使用仪器设备和通过电脑复核验算。与此同时，根据房屋建成年代、结构类型、使用用途进行建筑分类，根据建筑结构按地基基础、上部结构、围护系统、设备设施及管线等进行建筑画像；借鉴医疗体检，根据建筑分类与画像，设立不同的体检套餐，例如对砌体结构、混凝土结构的房屋应配置不同的体检套餐和加检项。 

（二）衡量合理财力水平的体检范围

突出重点科学设定房屋体检的有效内容。“有效体检”是指常见隐患排查全面、可定位、可定量的体检，隐患类型应至少涵盖建筑结构、外围护系统（外墙、屋顶）、设施设备（尤其是消防设施）等核心内容，以安全、健康、适用、耐久为出发点开展体检。南京结合地方实际，参考吸纳城市体检中房屋维度相关检查内容，从小区、房屋两个维度明确房屋体检内容，具体包括小区信息、房屋信息、历史信息、建筑及设备设施检查等五个方面。其中小区信息纳入历史投诉处理情况；房屋信息包括使用无人机采集3D模型，细化记录外墙饰面材料分类等存在风险情形；历史信息包含安全鉴定、消险加固、装修改造、房屋维修、违章搭建等情况；建筑及设备设施检查重点关注建筑消防系统和电梯设施。

根据财力合理安排房屋体检的频次与范围。房屋体检的覆盖范围、频次和全覆盖所需的时间，与政府财力水平息息相关。体检频次方面，按照健康度要求，房屋健康信息应保持较高的时效性，理想情况下每年需进行一次房屋全覆盖体检，但考虑到财力限制，体检间隔可适当延长，根据建筑不同部位和设施设备的使用寿命、质保期确定体检频次；同时考虑通过无人机等技术手段开展房屋新旧程度和外立面情况的大面积快速体检，将巡检任务纳入物业日常工作要求等方式，优化降低体检成本。体检范围方面，对于纳入城建计划的房屋，具备资金保障和后续维护跟进条件；对于未纳入城建计划的房屋，南京计划分年度实施普查性体检，将总费用分摊到各年度，以保证费用支出均衡；根据测算，目标争取三年内实现保障房和老旧小区改造项目体检全覆盖，五年内实现全市2000年以前住宅体检全覆盖。 

（三）规范流程创新方式的体检路径

规范体检流程机制。南京制定了《南京市城镇住宅体检手册（试行）》，规范“任务制定—档案建立—信息调查—现场检查—业务复核—报告出具”体检工作流程，有效整合小区、房屋基础信息及装修、改造等历史数据，形成动态更新档案。制定针对建筑物外部、混凝土结构建筑内部、砌体结构建筑内部、物业检查等领域的病害速查表，供体检人员快速查找病患、判断严重程度。建立“外业采集—内业复核—汇总整理”三级审核机制，开发智能化体检工具，优化数据采集（定点拍照上传）、数据汇总（按小区、按楼栋分析病患比例，一键生成报告）、问题复核等功能。

创新房屋检查方式。一方面，由物业公司技术人员通过目视、手持红外设备等对小区环境、历史信息、建筑主体室外、建筑主体室内公共区域、设施设备等进行现场检查，将检查结果实时上传至体检系统；另一方面，由无人机公司运用无人机和红外检测技术，辅助检测建筑外立面及屋面的开裂、空鼓、渗漏等问题，生成病害索引信息图与详情列表，为后期维修提供精确定位。与传统人工检查相比，无人机效率更高（两架无人机每日六小时可完成20000 ～ 40000m²建筑面积3D扫描）、覆盖更全、精度更高（生成4K高分辨率可见光照片，结合红外成像交叉验证缺陷，减少误判）。 

（四）强化体检更新闭环的结果运用

建立“红黄绿”三色体检结果标记体系。房屋体检技术人员依据《南京市城镇住宅体检手册（试行）》所列判断标准，根据现场情况，对检查项目进行红、黄、绿三色灯标记。其中，红灯为需要紧急处理或专项评估的问题，黄灯为需要一般处理的问题，绿灯为体检通过、无需处理的事项。体检单位需要对红、黄灯事项，分类提出意见建议，生成体检报告。

优化房屋体检结果处置反馈闭环。完善结果告知、结果应用、年度复检等环节，针对问题事项，可由产权人依据体检报告的建议方法进行整改维修，也可由城市更新、老旧小区改造实施单位在更新改造时统一修缮。处置结果需通过年度复核进行确认后，完成闭环销号。相关整改维修与复核信息均需及时上传至全市房屋管理信息平台。

加强房屋体检结果运用。南京提出将经营性自建房体检报告作为开展经营活动或房产交易的前提，将公共建筑体检报告作为其运营使用的前提，并探索将房屋体检结果作为房屋租赁和存量房交易的前置条件，将体检报告纳入存量房买卖合同附件。 

（五）完善全周期运维下的长效机制

构建房屋管理信息平台。南京提出研究搭建集房屋基本信息和设施设备信息管理、房屋体检和安全档案综合管理、房屋养老金资金管理等功能于一体的房屋全生命周期管理信息化平台，实现对房屋健康度和体检工作的连续跟踪，实时推送房屋体检结果，力争做到房屋全生命周期、全链条管理。其中，开发房屋体检系统子模块用于房屋体检工作，提供巡检拍照上传、项目复核、报告生成等功能，通过“移动端+PC端”体检实现房屋体检全流程信息化监管，是体检工作顺利开展的有力支撑。

逐步培育规范体检队伍。房屋体检制度的重点在于落实，现场体检人员队伍的能力素质很大程度上影响着房屋体检工作的进度与成效。目前房屋安全管理领域的技术人员主要是检测、鉴定人员，南京结合既有技术力量基础，提前谋划组建现场体检人员队伍，及时开展体检知识培训，研究房屋体检质量标准和评估方法，制定标准化的现场检查表，明确填写模板及格式，设定必填项和选填项，标明判断依据和操作标准，保障现场体检工作顺利开展。 

五、结语 

房屋体检制度作为房屋三项制度的基础，对于构建房屋全生命周期安全管理体系具有重要意义。南京具备较好的房屋安全管理基础，立足“好房子”建设目标，将房屋体检的概念具体化为房屋“健康体检”，围绕“全民健康”要求，通过分级分类体系细化房屋体检流程，综合考量政府财力确定可操作的体检范围，同步结合政策制定与信息化平台建设，优化规范房屋体检流程，构建长效闭环的房屋全生命周期管理体系，形成了因地制宜、独具特色的房屋体检试点实践经验做法。未来南京将结合试点阶段工作成果，细化房屋健康度评价体系，深化体检结果的准确度与可信度，优化体检结果的应用场景，为后续全面推进房屋体检工作打好基础。

来源：《中国城市发展报告（2024/2025）》