文/倪鹏飞　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，财经战略研究院研究员

01 以经济高质量驱动房地产发展的高质量 

房地产高质量发展是体现新发展理念的房地产经济转型，是从过去依赖规模扩张的粗放、外延、外生发展，转向以品质提升为核心的集约、内涵、内生发展，是以持续的供需平衡、结构优化、风险可控和平稳健康发展，构建安全、舒适、绿色、智慧的居住环境，满足人民群众的美好居住生活向往。

一方面，经过过去40年的城镇化、工业化和经济高速增长，城镇人口增速放缓但收入持续增长，引致住房数量增长速度逐步放缓但质量提升日益紧迫。另一方面，经过过去20多年的超速增长，房地产在基本结束了数量短缺的同时，存量住房质量问题日益凸显。同时，技术进步尤其以AI为代表的数智时代来临，对房地产高质量发展提出了更高的要求，也创造了积极的条件。

问题是：中国房地产仍处在市场深度调整中，平稳健康发展仍面临一定的挑战，是否仅仅通过自我循环较难走上高质量发展道路？

我们的研究发现：市场表现、政策制度、外部环境、预期行为四因素相互作用，始终决定着中国房地产的发展。

理论上，房地产发展的逻辑起点是：宏观经济增长通过收入、就业及城镇人口的增长创造了房地产需求增长，需求增长牵引房地产供给增长，进而支撑宏观经济增长。只是在住房极度短缺的一段时期，房地产与宏观经济增长的关系转为房地产增长先带动宏观经济的增长，宏观经济增长又带动房地产增长。一旦房地产实现供需基本平衡，两者动态增长的逻辑起点还将回归到宏观经济发展上来。而当前房地产深度调整的重要原因是由于宏观经济结构调整，导致潜在增长动能无法充分释放，进而导致经济增长放缓。

但“十四五”以来，中国宏观经济结构调整迅速，从2020年到2024年，房地产增加值占GDP比重从7.3%下降到6.3%，与此同时，数字经济核心产业增加值从7.8%上升到10.4%。人工智能已经进入爆发式增长期，随着爆发式增长转向深化应用，加上人工智能等广泛的产业关联性，智能经济将可能成为替代房地产的重要宏观经济增长极。

为此，一方面，要对房地产高质量发展的长期性保持耐心；另一方面，要促进宏观经济的增长和转型。除了促进居民消费快速增长外，还要改革收入分配制度，加大政府的民生支出尤其是住房保障支出，提高中低收入家庭的社会保障和收入水平，补齐消费短板，优化需求结构。更重要的是加快经济引擎从房地产向人工智能的转变，把握人工智能进入爆发期的机遇，加速宏观经济结构的数智化转型，从扩大投资、提高增加值占比和延长关联度的角度，培育超越过去房地产的增长动能，减轻房地产粗放增长的压力，促进房地产向高质量发展从容转型。而作为人工智能最大的应用场景之一，智能化的高质量房地产反过来也可以带动宏观经济新的规模增长和结构升级。 

02 借市场之力加快构建房地产发展的新模式 

房地产发展新模式是房地产高质量发展的重要保证。我们认为：房地产新发展模式的主体是新制度模式，主要包括：“市场归市场，政府归政府”的供给模式，“人房地钱”联动机制，以及“合理负债”开发、“现房主导”销售、“消费主导”需求和“基金主导”融资等模式。

改革开放以后，为快速解决城镇住房需求急速提升和供给极度短缺滞后的矛盾，改革计划经济体制下的福利房地产制度，借鉴先进国家和地区的多方经验模式，在艰辛探索和多方博弈中，逐步形成了“保障有限和强力调控”“债权融资和信贷主导”“以购为主，投资炒房”“期房销售和三高叠加”“行政配地和垄断供地”等制度模式。虽驱动了房地产的高速增长，快速解决了城镇户籍居民住有所居的问题，带动了经济持续高增长，但也带来诸多问题。为适应新型城镇化、技术进步、人口变化等新趋势，满足住有宜居的租售需求，防范房地产金融风险，确保房地产市场稳健运行，推动房地产业良性循环，促进房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式势在必行。

问题是：在市场深度调整、风险仍在释放的过程下，加快构建新发展模式的可行性依据何在？

我们的研究发现：制度变革决定背后的经济主体力量博弈，经济形势困难期恰恰是制度改革的窗口期。具体到房地产领域：繁荣扩张虽为新发展模式构建积累了有力条件，但经济主体收益最大化目标函数为新发展模式构建带来巨大阻力。衰退调整虽然个别改革可能加剧风险，但经济主体风险最小化目标函数，可以为新发展模式构建内在巨大动力。为此，要充分利用市场风险塑造的动力，紧紧把握市场调整带来的机会，携手市场主体，区分轻重缓急，顺势而为地构建房地产发展的新模式。

首先，通过市场化的收储，完善“市场+保障”的双轨制度。政府发行专项国债和再贷款获取资金，同时争取商业贷款配合，通过市场以向下竞价的方式，收购过剩的新旧商品房，用于租售保障性住房，既可以盘活商品房存量，加快商品房市场出清，又可以保障工薪群体和困难家庭基本住房需求，扩大了住房保障比例，重塑“市场+保障”的住房双轨体系。

其次，借助市场风险压力，建立“合理负债”的开发制度。政府应顺势而为，出台有力的金融和财税政策，为开发企业降负债创造条件，支持地方国有投资公司等通过引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金转为房地产投资基金或资产管理公司，收购、重组或盘活当地房地产资产、债权或项目，降低房地产企业负债和杠杆。激励金融机构提供并购贷款，支持优质房企低价收购出险及困难企业的资产或股权。

再次，基于买方市场环境，健全“现房销售”的销售制度。在供求关系发生重大变化的买方市场，在新房面临交付违约风险的市场调整环境下，不仅住户部门主动选择现房购买，金融机构也倾向现房抵押贷款，从而倒逼开发企业选择现房销售。政府相关部门要鼓励金融机构设计现房销售专属融资产品，允许开发企业缓缴配套设施费以及土地出让金分期支付等；加快建立“交房即办证”的便捷现房交易制度，实现“所见即所得”，同时进一步严格期房交易制度。

再次，借助市场调整机会，完善“租售并举”的消费制度。加快清理和取消不合理需求限制制度，完善支持多层级租购住房消费政策。除了全面取消限购、限售等政策外，在取消普通住宅和非普通住宅的基础上，加快出台“大户型、低密度、高档住宅”的消费政策。实行租房落户制度，完善人才房政策；完善公积金异地存贷取制度以及商业贷款转公积金贷款制度；规范二手房买卖的跨行“带押过户”制度。

最后，满足市场主体需求，建立“基金主导”的融资制度。我们认为，构建基金主导的融资制度既是房地产融资基础制度的积极探索，也是房地产供需主体的迫切需求。因为它具有开辟住户部门投资新渠道，降低开发企业负债比例和经营风险，支持开发企业现房销售，确保房地产产品和资金良性循环等多重作用。

为此，完善住房公积金融资制度，加快构建公积金机构向政策性房企股权投资的制度；在推出商业不动产投资信托基金试点的基础上，尽快推出住宅不动产投资基金试点，并在试点的基础上加快全面实施，通过私募股权基金或REITs形式募集资金，投资存量房地产项目或持股房地产企业。打开房地产企业上市融资的闸门，在允许上市房企非公开方式再融资的基础上，允许运行健康的上市房企增资扩股，以转型为上市条件，支持拥有潜力的开发公司通过上市向运营公司转型，支持房地产租赁经营等衍生服务公司上市融资。 

03 以高度专业化提供智能化时代的好房子 

让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”是房地产高质量的核心目标和集中体现。“好房子”是通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维而更新或新建的住房产品和服务，既应该面向全体居民也应分为多个层次。总体来说，好房子要有“安全、舒适、绿色、智慧”的特征，首先要满足“安全舒适”，做到“6633”，解决人民群众居住痛点和现实需求；其次要实现“绿色智能”，通过应用智能建造、绿色材料和智慧运维技术，创造绿色智能的产品和服务及需求体验，提升居住品质和可持续性；再次要顺应未来趋势，要适应智能化时代的远程办公、机器替代人工从而产生的生产与生活、休闲与工作等空间混合化的需求，同时满足需求多样化、个性化的用户体验；最后要允许特色差异。人的需求偏好是多样化的，不同时空下供给条件不同。好房子是多种好房子标准的综合评估，不是任一标准的一票否决，各项要求可以相互补充而非缺一不可，否则将对即便更新也无法达到个别要求的存量房地产造成巨大冲击。

在市场深度调整、基本需求不旺的背景下，“好房子”不仅可以激活和满足城镇新老市民日益增长的对整体性和结构性的高质量需求，以增量结构性增长对冲过度调整，恢复市场信心，加快止跌回稳，促进房地产总量与结构的再平衡；而且能够倒逼新旧发展模式的平稳切换，牵引房地产高质量发展，支持中国经济稳定增长和高质量发展。

问题是：好产品供给的主体是企业，当前众多行业盛行价格拼杀的内卷式竞争，让产品质量不升反降。如何破解内卷竞争，提升产品质量？

我们认为，关键是引导行内企业从同质化竞争转向差异化竞争。

具体到当前的房地产领域，一方面，市场调整使得前期高速增长形成了庞大的过剩产能，且市场也呈现着从高价格低质量向低价格降质量转变的趋势；另一方面，随着经济发展、收入增长、市场扩大和技术进步，无论是更新还是新建的房地产，其制造和服务环节都在不断扩展和细分，尤其服务还是一片蓝海。中国是拥有超大规模经济优势的巨型国家，房地产制造或服务的每一细小环节都拥有巨大的全国甚至世界市场；智能化时代又是一个“赢者通吃”的时代。基于上述问题和条件，如果经济主体高度专注于产业链中的任一细节，通过持续的“精雕细刻”，创造无法复制的动态比较优势，不仅可以实现“赢者通吃”，以专业化的规模经济走上持续发展新路，而且能够以差异化竞争的外展打破完全竞争的内卷，实现高质量分工竞合多赢，塑造数十万计的“赢者通吃”的企业，同时还提供安全、舒适、智慧、绿色的好房子，满足城镇居民美好居住生活的需求，促进行业向着多样化、高级化、高质量发展转型。

培育众多专业化、规模化的房地产企业建设和服务好房子，需要政府积极作为。一是制定、实施建立全链条制度标准和全生命周期管理机制，约束和倒逼房地产相关企业，按照上述“五好”的标准，进行精雕细刻的建造，提供精益求精的服务；二是建设住建领域的全国统一大市场。着力推动住建领域的产权保护、市场准入、公平竞争、社会信用等方面制度规则统一，加紧出台和积极落实住建领域的公平竞争审查相关行政法规，清除住建领域的地方保护、市场分割；三是完善地方政府的房地产企业服务体系。加大对房地产企业和员工的人才培训、信贷担保、信息服务支持，引导企业转向并专注特定细分领域，逐步做强做大；四是培育“平台+电商”式房地产企业群体。充分利用现有促进平台与中小企业的财税和金融政策，一方面，支持有条件的企业向房地产服务平台企业转型发展；另一方面，鼓励从事房地产的中小企业和个体利用平台，扩大全国市场，形成众多“赢者通吃”的电商性龙头。

来源:城中百人