文/虞晓芬　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长，教授，博士生导师；许士杰　浙江工业大学中国住房和房地产研究院讲师

 　　2023年1月，住房城乡建设部倪虹部长在接受新华社权威访谈时，首次明确提出：“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”这一重要论述提出后，“四好”建设迅速成为全国住建系统工作的核心主线，且已取得阶段性显著成效。在实践推进中，通过“立标准、强科技、抓项目”，打造了一批“绿色、低碳、智能、安全”的高品质好房子，既契合国家绿色低碳发展导向，又精准匹配群众对居住品质的需求，深受市场认可；聚焦“一老一幼”核心民生需求，以补齐社区食堂、全民健身场地、社区卫生服务站等功能短板为重点，系统推进完整社区建设，催生出一批功能集成、服务暖心的示范好小区；同时，以城镇老旧小区改造、城市基础设施更新为重点，以深化社区、业委会、物业服务企业“三方协同”治理机制为突破口，既持续夯实好社区建设基础，又以此为支点带动好城区发展水平整体跃升。这一系列“四好”建设实践，既充分彰显了“人民至上”的根本立场，也高度契合2025年中央城市工作会议首次明确的“现代化人民城市”发展目标与核心内涵，为城市高质量发展提供了清晰路径。 

一、深刻认识“四好”建设的内涵 

当我国城市步入内涵式发展的新阶段，好房子、好小区、好社区、好城区（简称“四好”）提供了一条由“家的一套房”向“城的一张网”逐级递进的高质量发展路径。它不是指标的拼接，而是以人的日常体验愉悦为核心、以制度与技术为支撑的系统图景，从室内的舒适安全到小区生活便捷可达，从社区公共服务公平可及到城区的韧性与低碳，层层呼应、相互牵引，勾勒出现代化人民城市的宜居坐标。 

（一）好房子：细节定义直观好感，技术保障长期宜居

“安全、舒适、绿色、智慧”，是好房子的核心底色，而这份底色首先藏在可直观感知的细节里：户型布局合理、建筑安全耐用、室内隔声优良、墙体地面无渗无裂、空间可灵活改造、兼顾老幼生活需求、支持智能便捷控制。但要让这些优质居住体验稳定落地、长期延续，离不开那些“看不见”的技术底座，比如，实现全流程精准的数字化设计与协同技术，保障建筑寿命的结构与围护耐久防护技术，解决质量通病的防水与隔声新材料及体系化处理技术，提升生活质感的室内健康舒适技术，以及赋能便捷生活的智能控制技术等。这些“看不见”的技术底座，是将居住者的“主观好感”转化为“长久宜居品质”的关键支撑，也是好房子从“一时好住”到“长期好住”的核心保障。 

（二）好小区：打破建筑孤立，串联人文与生活

好小区让住房不再是孤立的建筑单元，而是串联人文联结、满足多样化生活场景的核心枢纽。比如，首层架空层、风雨连廊与口袋公园等空间，成为连接楼栋与服务点的“生活走廊”；在符合规划条件的前提下，通过不计入容积率的公共空间设计或强制性配建要求，将相关空间转化为居民可参与、可共享的公共活动场域，让“家门口的社交”有了具体载体。同时，停车及设备设施优先布置于地下或半地下，释放地面空间作为步行与交流界面；配合连续化无障碍设计与慢行优先原则，让居民“从家门到路口”的每一步都从容自在，日常出行更具安全感与舒适度。在服务与治理层面，物业服务信息公开公示制度逐步落地，智慧物业平台日益普及，不仅实现电子投票与便捷决策、公共收益透明管理，更构建了报事报修与服务闭环体系。这一系列举措，将“看不见的服务”转化为“可感知、可比较的体验”，让小区服务更规范、居民更安心。由此构建的，不是一时一地的亮点工程，而是兼顾功能实用、体验舒适与规则透明的完整生活场景，真正让小区成为承载居民日常、联结邻里情感的“第二个家”。 

（三）好社区：以服务筑便利，用共享守尊严

好社区的核心价值，在于公共服务的均衡可及与不同群体的体面共融。以15分钟生活圈为骨架搭建服务网络，推动教育、基层医疗、养老托育、文化体育、便民商业等配套一体落地，不让居民为基础需求奔波。面对新市民、青年人、老年人、残障人士及低收入群体等多元人群，社区需通过保障性住房、无障碍通道、“一老一少”设施等适配特殊需求。治理层面更需打破“单向管理”传统，将“共建共治共享”落地，从社区事务的协商议事，到便民服务的志愿参与，主动联动居民、社区组织、社会力量共筑社区。好社区的终极追求，是让每个群体从“社区居民”变为“社区主人”，在社区找到归属感，不因身份、年龄或收入差异感到“被排斥”，真正享有平等与尊严，让社区成为名副其实的“大家的社区”。 

（四）好城区：系统统筹防失衡，安全宜居筑底色

评价城区发展的“好”，关键是看能否在风险挑战中保持稳定运行、在宜居场景中保障生活便利和优质居住体验，需要以系统性思维破解好城区建设复杂性难题。一方面，需坚持人口、产业、城镇、交通一体化统筹规划，重塑职住关系与公共服务半径；另一方面，需将“安全”确立为底线，既要以城市生命线工程理念统筹燃气、供水、供电、排水、通信等关键基础设施系统，同步完善感知监测网络，筑牢城市运行安全屏障；也需要做好既有房屋全生命周期管理，构建“事前预防、事中纠偏、事后兜底”的全链条安全保障闭环。与此同时，以蓝绿生态廊道与海绵城市设施筑牢生态基底，叠加推广绿色建造技术与精细化能效管理，提升城市应对极端天气的生态韧性与适应能力。

“四好”是一套从点上突破到系统集成的价值与功能连续光谱，四者环环相扣、互为支撑，共同勾勒现代化人民城市的民生图景。

二、从“好房子”到“好城区”：正在发生的变化 

近年来，在住房城乡建设部统一领导下，从标准端优化进阶、建设端透明交付、空间端公共共享、治理端风控前置、服务端智慧贴心到存量端提质更新，从制度到流程、从空间到服务、从新建到更新，层层发力，推动“好房子、好小区、好社区、好城区”的愿景落地，由点及片，稳步进阶。 

（一）标准端：优化进阶

2025年3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（GB 55038—2025），以强制性工程建设规范提高了住宅建设的底线要求，例如，新建住宅层高需不低于3.0米，卧室与起居室净高不低于2.6米，保障居住空间舒展性；明确4层及以上住宅至少配备1台电梯，12层及以上住宅需配备不少于2台电梯，从硬件上解决高低层住户出行便捷性问题。

声光环境同步升级，一方面提高楼板、分户墙的隔声性能及设备噪声控制要求，减少邻里噪声干扰；另一方面优化住宅采光与日照组织设计，进一步提升居住舒适度。规定空调室外机需统一设置在专用平台，从源头规避噪声扰民及墙体渗漏隐患等，推动行业向更高品质标准迈进。 

（二）建设端：透明交付

建设端“看得见”正在成为新常态。智慧工地普及化，广州城市建设工程融合监管平台，从2022年7月起对在建房屋建筑工程实行全过程、全要素线上管控基础上，2025年又扩展到高支模和脚手架等高风险分项，实现节点抽检、整改闭环可追溯，交付纠纷显著减少。无锡以市级文件全面推行“业主开放日”并配套“先验后收、第三方监管”，把工地透明度常态化；温州在“质量月”方案与细则中明确市民监督团、“主体施工、装饰装修施工、分户验收”三阶段业主开放日等机制，推动社会监督走向制度化。 

（三）空间端：公共共享

许多城市已出台鼓励首层公共性架空层、开敞式风雨连廊、邻里共享空间建设等不计容相关规则。各地出现一批底层架空空间用于健身、亲子互动、阅读等公共活动；开敞式风雨连廊连接楼栋与广场、游园等场所，从源头为公共性预留空间。地上空间回归步行、绿化及交流功能界面，连廊—口袋公园—宅间绿地“串珠成链”，形成雨天可走、晴天愿走的舒适步行网络。 

（四）治理端：风控前置

住宅质量治理的重心明显前移。上海通过IDI（住宅工程质量潜在缺陷保险）+监管平台把风险链条前置，截至2025年6月5日统计，全市购买IDI的住宅项目累计2153个，提供保障金额9794.65亿元，保障面积达到2.24亿平方米，并形成“问题、整改、复验”的在线台账；同时把TIS（第三方风险管理）纳入机制，围绕渗漏、外墙、机电等高发点位开展全过程风控。宁波、广州、昆明、杭州等城市也推出交付缺陷保险、履责前移等做法，实现“事前预防、事中纠偏、事后兜底”的闭环治理体系。同时，加强预售资金监管、鼓励现房销售等，从源头控制风险。 

（五）服务端：更智慧贴心

城市服务更智慧。北京以“接诉即办”常态化发布办理时限与回访结果；上海把“随申办”与社区政务服务站联动，政务、养老、托育、文体预约在一个端口完成；杭州依托城市大脑实现购房合同签约、不动产权证等网上“一键办理”。

城市服务更贴心。浙江等地针对量大面广老旧小区物业服务水平低、收费难、公共服务短板多、财政负担重等痛点，结合老旧小区改造，打破老旧小区院墙内外服务条块割裂，以街镇为单位，统筹空间资源、城市服务资金、物业服务与基层治理融合体制，形成“有机更新”与“长效治理”无缝衔接、“物业服务”与“生活服务”“城市服务”融合的解决方案，显著提高居民满意度。 

（六）存量端：提质更新

“老房子”变“好房子”的路径更清晰。一是多地探索居民自主更新。浙江已出台社区更新条例，杭州浙工新村548户居民自筹资金成功实施自主更新。北京市在桦皮厂8号楼危旧房改建中，采用“混凝土模块化集成建筑技术”，三个月完成主体封顶，呈现短工期、低扰度、高品质的建设路径。二是小切口普惠改造。例如，电梯加装、装配式“厨卫换新”、排水管道的非开挖修复等。三是低碳与韧性一体化改造。以上海上汽人才公寓为例，将20世纪六七十年代老厂房更新为租赁住房综合体，在不“大拆大建”的前提下，将节能降碳与结构/机电韧性提升打包推进项目，还量化了资源循环收益，形成兼顾韧性、安全、健康、低碳的改造范式。三种路径互为补充，正把存量提质从零散尝试，推进为可复制、可迭代、可持续的更新体系。 

三、全方位推进“四好”建设，助力现代化人民城市建设 

我国城市发展进入“两个转向”新阶段，全方位推进“四好”建设，助力“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市建设是今后一段时期住建系统的中心工作。基于此，提出以下建议。 

（一）以系统规划为纲，优化宜居空间格局

在我国城镇化高速发展期，“摊大饼”式的增量扩张快速提升规模，但也埋下了功能失衡、职住不平衡、资源浪费、交通拥堵等后遗症。当前我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，推动人口、产业、城镇、交通一体统筹规划是优化宜居空间格局的核心引擎。它不是简单的空间布局调整，而是通过统筹资源、补齐短板、盘活存量，让城市在有限空间里实现人产城融合的功能升级与民生改善，最终构建“以人为本”的宜居环境。比如，形成“下车即达、出门可享”的交通体系，立体开发与入地策略突出“还地于人”，支持混合开发等。

 　　（二）以构建房地产发展新模式为要，夯实宜居民生根基

住房是民生之要，从“有没有”到“好不好”的转变，是现代化人民城市建设的重要标志。加快构建房地产发展新模式，正是顺应这一转变的关键举措。构建房地产发展新模式，核心是完善供给体系，既要增加针对新市民、工薪群体的保障性租赁住房、配售型保障性住房供给，降低居住成本；又要支持商品房市场更好满足居民多样化改善性住房需求；同时，将各类住房都建设成“好房子”，并规范房地产市场秩序，防范化解风险。城中村和危旧房改造是提升居住品质的“民心工程”，坚持尊重群众意愿，坚持“留改拆”并举，同步完善水、电、气、通信等基础设施，配套建设社区养老、托幼、文体设施，让居民在改造中实现“居住条件改善、生活品质提升”的双重获得感。 

（三）以城市更新为抓手，推动“老房子”变“好房子”

进入存量为主的新阶段，更新不只是原来的拆迁安置，更是以市场活力驱动的功能重塑与品质升级。城市更新应把企业纳入全链条，形成“政府定方向、企业唱主角、社会共参与”的协同格局。加快建立支持城市更新的法律法规和政策保障体系，畅通民营资本、社会资本进入通道，完善多元投融资与长期运营回报机制。在“三种路径”上同步发力：原拆原建模式适用于结构与安全隐患突出、综合成本更优的片区，强调成套化技术与安置保障的同步到位，完成整体品质跃升；微改造模式聚焦厨卫换新、同层排水、外窗与保温系统、楼道无障碍等高频痛点，以小切口撬动大改善，做到居民“可承受、少搬家、见效快”；项目带动模式则将更新与公共服务、公共交通、口袋公园等打包实施，带动周边片区连片提升。三种模式可按楼栋与片区条件灵活组合，既能解居民急难愁盼，又能确保项目平稳推进。更新不仅是居住用途的提质，也是城市功能的再平衡。针对商办与产业园高空置，支持通过功能再造与空间再组织，转型为创新型产业社区、人才公寓+众创空间、复合商务社区等新场景，导入共享办公、展示路演、小型研发、社区服务等复合业态，完善托育、餐饮、运动、公共客厅等配套，形成“生产、生活、生态”协同的存量新增赛道。 

（四）以服务升级为基础，提升宜居生活质感

2025年中央城市工作会议强调“大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线”，这是让市民切实感到“便利、舒适”的关键发力点。面向“一老一少一青”等多样化需求，要做强“家门口的服务”：以一刻钟生活圈为尺度完善社区便民网点，培育连锁化、品牌化的托育、助餐、家政、便民药店与基层诊疗、文体阅读等综合服务站点；推动“线上平台+线下门店”深度融合，打通预约、导航、结算、评价全流程，探索夜间与周末错峰、延时供给，让上班族与带娃家庭也能方便可达、随时可用。公共服务的均等化与高质量，是宜居度提升的根本支撑。在教育上推进集团化办学、学区化治理和租购同权，保障“就近上好学”；在医疗上完善分级诊疗与家庭医生签约，做到“小病不出社区、大病及时转诊”；在养老上健全“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的服务体系，叠加适老化改造与助餐助浴等便利措施；在公共文化与体育上扩大覆盖、优化布局，实行场馆错时开放与预约使用，让市民有更多可近、可负担的休闲去处。

（五）以公共安全为底线，构筑城市韧性屏障

公共安全是宜居城市的底线，也是城市韧性的根基，还是城市治理现代化的重要标志。“把关口前移、推进系统治理、完善市场化质量保障机制”，正是顺应这一转变的关键举措。构筑城市韧性屏障，核心在于形成全链条、全周期的安全治理体系。一方面，在新建端把风险前移，将住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）、第三方风险管理（TIS）与土地出让、施工许可、竣工备案等关键环节同步衔接，明确“谁投保、保什么、如何风控、如何理赔”，并以过程留痕和智慧监管提升建设活动的可控性与可追溯性。另一方面，在既有端以场景化保险补齐短板，围绕外墙脱落、幕墙隐患、屋面渗漏、电梯与消防设施、公共空间意外等高频风险，组合运用商业保险、维修资金、微更新等方式，建立从隐患排查、治理修复、复验销号到理赔结算的综合机制，提高资金可得性与处置时效。同时，坚持系统观念，例如将燃气、供水、供电、排水、通信等基础网络与住宅工程一体谋划、同屏监测、分级预警；与蓝绿网络、海绵设施等一并布局，完善分区冗余和排涝能力，增强对热浪、暴雨等极端天气与突发事件的承压与恢复水平等。 

四、结语 

从“好房子”到“好城区”，是一张由规划、技术、治理与公共服务等共同编织的“宜居网络”。不同城市的资源禀赋与治理阶段各异，但价值坐标是一致的——“以人民需求为中心，以安全与生态为底线，以公平与效率为衡量，以透明与协同为方法”，只要持续把标准做实、把流程做细、把数据做真、把体验做准，让看得见的改变转化为可验证的日常，宜居城市就会从零星亮点走向稳定常态，“人民城市为人民”的宏阔愿景也将更具体地呈现在每一扇窗、每一条街与每一个片区之中。

来源：《中国城市发展报告（2024/2025）》