文/仇保兴　国际欧亚科学院院士，住房和城乡建设部原副部长，中国市长协会原副会长

中央城市工作会议提出了城市高质量发展的六大指标，其中宜居、韧性和创新等理念，实际上与古代城市发展的核心思想一脉相承。早在两千多年前，亚里士多德就曾指出：“人们来到城市，是为了生活得更好。”这句话深刻揭示了城市始终承载着人们对美好生活的向往。而在新时代背景下，文明、智慧、美丽成为推动现代城市高质量发展的三大新指标，进一步丰富了城市建设的价值内涵与发展方向。传统的三大指标加上新的三大指标，加起来是六大高质量发展的指标。

对照城市高质量发展的六大指标来看龙港市，当前最突出的问题源于四十多年高速城镇化进程中形成的特定发展遗留的老旧区。龙港起步于“农民城”，那一时期建设的居住区，如今正如许多大城市中的“城中村”或老旧小区一样，已成为城市迈向高质量发展的一大难题和主要障碍。能否高质量地推进这些区域的更新改造，直接关系到龙港能否顺利实现整体发展水平的提升。只有克服这一关键挑战，龙港的高质量发展才能扎实向前推进。

习近平总书记在中央城市工作会议上指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也由大规模增量扩张阶段进入存量提质增效的新阶段。”在这一新阶段中，习总书记强调，“过去在增量扩张时期形成的许多政策制度，已难以适应新形势的要求，必须以改革的思路进行调整和优化。”这意味着，我们长期以来依赖的住房建设、城乡规划等法规体制，尤其是老城改造的传统机制和办法，已难以满足当前城市高质量发展的现实需要。若不及时做出调整，便无法有效应对诸如龙港“农民城”改造中面临的宜居、创新、美丽等一系列新挑战，也难以真正实现城市发展方式的根本转变。

龙港这片超过7平方公里的老城区（实际范围可能更大）既是龙港的发源地，也是当前城市更新中最棘手的问题。（图 1）如何改造这一区域？如果沿用常规手段，简单推平重建为高层或多层住宅，据初步测算，政府需投入200多亿元。但这样的做法，不仅成本巨大，更会导致龙港失去自身的历史脉络与特色起源。城市从哪里来、因何而形成，都将变得模糊。最终，龙港很可能变得与千城一面的其他城市毫无区别。花如此高昂的代价却换来独特性的消失，显然是不合算的。因此，我们正在积极探索另一种更新路径，力求既改造更新好这座地处龙港心脏地带的“农民城”，又能保留它的记忆与特色。

图 1：龙港市旧城复兴区（旧区）

图 2:龙港旧城复兴区内老旧住房街景

当前龙港老城区的状况源于四十多年前的初步规划，当时主要由农民自建房屋，形成了现有的居住格局。这些建筑在间距、结构质量、地基稳固性以及配套设施方面，已严重落后于现代城市的标准，甚至连基本停车需求都难以满足，狭窄的街道挤满车辆。（图 2）由于当年资金有限，许多房屋并未实施规范的地基处理，普遍缺乏钢筋混凝土地笼等基本结构保障，而是采取背靠背、肩并肩的简易方式建造。虽然成本低廉，却埋下了大量安全隐患。经评估，这些房屋多数属于C级危房，绝非表面修缮可以根治，必须进行拆除重建。这也使得改造难度进一步加大，成本显著提高。面对这一复杂课题，我们进行了多方面的研究，并借鉴国内外相关经验与教训，提出了以下几方面的思考。 

一、政府包办更新 VS“自主更新” 

（一）政府包办旧改三模式

首先，在过去的几十年中我国开展了大量城市更新工作。在城镇化高速推进、房价持续上涨的阶段，普遍采用的是政府主导的旧改模式，即由政府出面进行房屋腾退，并为原业主提供较高补偿，将地块转为净地后出让。由于当时地价涨幅显著，土地出让收入往往远高于补偿成本，使得这种拆迁方式在经济上可行。然而，随着房地产市场进入调整期，房价逐步回落，旧改模式已此路不通了，但许多城市却仍延续政府包办的老路。以北京为例，当前政府主导的旧改项目，每平方米成本高达8000～10000元，远高于建安成本（约3500元/平方米）。经实地调研发现，这部分高成本主要源于增建地下停车库和对老旧管网的改造。这些项目投入推高了总体成本，最终均摊到单位面积造价上，造成较高的改造成本。

其次，政府邀请企业参与地块改造，并通过提高容积率作为补偿，通常因补偿所需的容积率增加幅度约为一倍。例如武汉青山区某项目，原本为两栋三层建筑，改造后变为两栋高层，容积率翻倍，住房套数也增加近一倍。（图3）企业依靠新增房源的销售收益来收回投入成本。然而，这种模式在当前市场环境下已难以推行——不仅龙港不可行，在全国范围内也基本失效。原因在于许多地区房地产供应已趋于饱和，若通过旧改再度大量增加住房套数，将进一步加剧市场过剩，可能冲击本地房地产市场稳定，甚至引发价格持续下行风险。因此，该方式实际上已成为一种不再适用的旧模式。

图 3：武汉市青山区二十一街坊改造前后（共有 3 栋住宅楼，134户居民，其中 2 栋房龄超过 60 年，1 栋房龄达 50 年）

最后，政府引入企业承包改造项目，并以其他地块的开发权作为补偿。这种传统做法中，用于补偿的地块往往可新建远超原改造规模的住房——通常多出一至三倍。然而，在当前市场环境下，这种做法同样难以推行。若额外新建大量住房，将进一步加剧房地产库存压力，导致供需失衡，显然已不具备可行性。

综上所述，除第一种政府全额承担的模式（若财政充裕仍可实施）之外，其余两种方式在现实中均难以适用。若强行推进这些不适应当前形势的模式，将带来以下四个方面的弊端。 

（二）政府包办旧改四弊端

首先，若沿用传统改造模式，将极大增加财政压力，推高市政府负债水平，并可能导致资源严重浪费。以北京为例，全市需拆除重建的旧房约2亿～3亿平方米，若按当前每平方米补贴8000～10000元的标准，总成本将高达2万亿元，而北京市年财政收入仅约6000亿元。这意味着即便四年全部收入投入旧改，仍难以覆盖成本，显然不具备可持续性，且极易导致资金浪费。其次，通过额外地块或容积率补偿企业的方式，会新增大量住房供应，加剧房地产过剩。一旦某城市库存去化周期超过36个月，自然资源部将冻结该城市的土地审批，这将对地方发展形成严重制约。再次，此类改造中市民参与度普遍较低，缺乏业主监督，工程质量难以保障，往往遗留安全隐患。最后，政府主导的工程还容易滋生腐败问题，进一步影响改造效率和公信力。对龙港而言，若机械套用以往的旧改模式，不仅需投入超 200亿元，还会加剧房产过剩、推高政府债务，制约地方经济发展和新一轮有效投资。 

（三） 自主更新的动力：市民已成为更新后房产价值计算者

在自主更新模式中，市民已经成为更新后房产价值的计算者。他们之所以愿意自主推动改造，是因为能够直接分享资产升值的收益。以杭州浙工新村为例，548户居民持续申请7年要求自主更新，最终自筹资金达4.7亿元，平均每户出资80余万元。该项目的具体做法是：在合理提高容积率的基础上，为每户增加20平方米面积，住户以市场价的80%出资购买；建安成本约为每平方米3500元，政府依据中央政策补助一半。居民之所以自愿投入资金，关键在于更新带来显著的房产增值。该小区原有房屋因老旧均价仅为2.7万元/平方米，但由于地段优越，改造后新房估值可达4万元/平方米。每平方米建安成本经政府补贴后，居民实际只需承担约1500元，却可带来约1.1万～1.2万元的升值收益。这种高回报率使得居民有充分动力参与更新。资金不足部分还可通过银行贷款解决——当前银行贷款利率处于低位，且金融机构放贷意愿较强，这也为自主更新提供了有利的金融环境。值得指出的是，即使在房价较低的三、四线城市采用这种自主更新模式也可大幅节省财政资金，但政府需要采取正向激励的资金投入，“四两拨千斤”调动业主改造自有住房的积极性。 

（四）启动自主更新，可大幅增加投资

浙江省已依据这一成功实践，由省住房和城乡建设厅、省发改委和省自然资源厅联合出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》，旨在全省推广自主更新模式。此举有望显著扩大民间投资规模。当前经济运行中的“三驾马车”均面临挑战：出口受国际形势特别是美国政策制约而充满不确定性；消费因居民财富缩水、收入预期走弱而持续低迷；投资虽本是政府可主动调控的领域，却受到地方债务压力的明显约束。与此同时，民间投资在全国范围内呈现增速下滑甚至负增长的态势。在此背景下，推动以“原拆原建、自主更新”为主的旧城改造，已成为激活民间投资的重要突破口。投资与消费实为经济一体两面，今日的投资即是明日的消费。通过鼓励居民自主投资于自身住房改造，不仅能吸引大规模社会资本参与，更可有效将投资转化为未来消费潜力，从而打通国内经济大循环脉络，增强内需对经济增长的支撑作用，以内部循环的畅通缓解外部循环的不确定性。这正是“十五五”期间实现经济稳健增长的关键路径。 

（五）《民法典》和中央文件正为“原拆原建”定性

《民法典》与近期中央文件已为“原拆原建”模式提供了明确的法理与政策依据。《民法典》第二百七十二条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，其中“处分”即包括对房屋进行修缮、拆除和改建的权利。第二百四十一条进一步明确，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”，从法律上保障了业主在自有产权范围内的自主处置权。此外， 2025年8月15日发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》也明确提出，“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧小区自主更新、原拆原建”。这是中央层面首次在政策文件中明确鼓励“自主更新、原拆原建”，不仅为城市更新提供了制度支持，也是践行“人民城市人民建”理念的具体举措。 

（六） 已有大量案例

目前，全国范围内已有大量城市自主更新的成功案例。无论是江苏、广东、北京还是浙江，几乎每个省份都涌现出此类实践。据不完全统计，此类案例总数已达上百起，它们大多源于前几年各地在政策与实践层面的积极探索。（表1） 

表 1：国内部分自主更新成功案例汇总

（七）如何让“自主更新”项目自己冒出来

我们可以通过有效的引导机制，推动自主更新项目自发形成。以龙港为例，这片近10平方公里的老城区内分布着数十条小街小巷。可在全市范围率先开展“最美/最差街巷”评选活动，组织居民实地参观、相互学习，营造更新改造的氛围。随后，优先选择条件成熟、党员干部或其亲属居住集中的街巷作为试点，打造“样板项目”。在获得50%业主签字同意后，即可启动自主更新程序；而正式动工则需 100%业主同意。通过这种由下至上、自愿申报的方式，推动项目自然涌现，是一种切实可行的路径。 

（八）市民全过程监管或者自建，质量效益有保障

以杭州浙工新村自主更新项目为例，该项目目前已顺利入住，部分居民在房屋建成后通过转让获得了可观收益。在这一过程中，居民积极参与对钢筋、水泥等关键建筑材料的质量监督，有效保障了工程质量和建设效率。然而，该项目也存在一定局限性，选用了当地一家房地产企业负责承建，其在部分专业性较强的环节（如防水工程）的施工质量和管控水平，与品牌开发商相比仍有差距。若能引入更具经验和资质的高品质建筑企业，整体质量控制和项目完成度将更为理想。尽管存在这一不足，该项目整体仍取得了显著成效。 

二、自主更新三种模式

　　第一种模式是就地原拆原建，即在同地段维持原有套数与楼层高度不变的前提下进行整体重建。该模式不调整户型、面积和朝向，产权关系清晰稳定，除增设地下停车场外，容积率基本不变，能够有效推动住房升级。例如北京桦皮厂胡同项目采用装配式建造，施工迅速，居民满意度较高。然而，该模式目前依赖政府高额补贴——北京市在该项目中每平方米投入达8000元以上，财政压力较大，难以大规模推广。（图4）该模式的优点在于可分栋推进：单栋楼居民达成一致后即可启动重建，无须整个片区同步进行。北京地质条件较好，更便于实施这种“化整为零”的更新策略。一栋建成后，其他楼栋居民见到成效，往往也会跟进，从而形成渐进式的更新节奏。由于不涉及容积率调整，规划审批流程简便，安置分配也无争议。分栋重建还可实现建筑风格的多样化，提升社区整体美感。未来住宅建设应借鉴发达国家经验，即使是保障房，相邻两栋也可在细节上各具特色，通过差异融合实现“和而不同”的和谐美感。住宅之美正在于多样性——正如不同衣着、不同学识的人共同构成一个丰富而协调的集体一样。

图 4 ：北京市西城区桦皮厂胡同 8 号楼项目

第二种模式是在原拆原建基础上进行优化提升，通常通过将多层住宅改为小高层建筑,适度增加每户面积，并依据相关规定进行面积分摊换算。该模式同样支持以单幢楼为单位启动，协调和推进成本相对可控。但由于涉及容积率和建筑高度的调整，项目审批前须征得相邻楼栋业主的同意。这一点在北方地区实践中面临较大挑战。由于北方对日照要求严格，若前面楼栋增高会直接影响后排建筑采光，居民对光照权益极为重视，因此协调难度显著高于南方地区。

第三种模式是对小区进行整体原拆原建，包括重新规划楼层、面积、容积率和朝向等。这种方式的优点在于设计方案更为多样， 比如浙工新村就邀请了五家设计单位分别提出方案，经居民讨论后，最终选定了中南设计院的新颖设计方案。然而，该模式协调任务繁重，过程中修改调整频繁，设计人员投入的精力据说是普通项目的三到五倍，工作量极大，堪称全国首例，推进难度较高。此外，规划建设审批周期也较长，涉及容积率调整、土地出让金归属等复杂问题。杭州市政府为推进项目，将相关权限下放至区级层面，由区里自主协调容积率、资金平衡等事宜，从而顺利化解了各类矛盾，保障了项目完成。

杭州市这一项目成功的关键在于实行了“增容不增套”的政策。具体来说，每户可自愿选择是否增加20平方米面积。不增加的住户仅需承担十几万元的改造费用，不到建安成本的一半；选择增加面积的住户，则按同地段新房价格的80%为新增面积付费，相当于在土地出让金上享受了一定优惠。结果所有住户都选择了增加20平方米，每户因此需增加投入60余万元，其中新增面积的费用占总投资的八成。这一选择背后反映出“千金难买屋边田”的实用价值，20平方米可多出一间房，有效提升居住功能，如从两室一厅变为三室一厅。拆建更新后保留原有划拨和出让性质两种产权，扩面部分统一按出让产权界定可入市交易，原划拨性质的房改房、单位产权房既可保留原性质，也可缴纳土地出让金后入市交易。在需要减量发展的区域，政府可以市场价全额收购住户自愿减少的面积，所获资金用于地下车库、管网等公共设施改造，实现资金平衡。因此，无论是增面积还是减面积，都可通过市场化的方式实现灵活调节和多方共赢。　　

三、“原拆原建”六大优势 

一是统一规划，原拆原建，共享文明美丽和传世资产。龙港的“天地楼”是一种历史悠久的建筑模式，源于40多年前农民的建房习惯。这种拥有天与地的独立住宅不仅在中国常见，在荷兰阿姆斯特丹、意大利威尼斯等西方发达国家也建设得十分出色，它们形态各异、设计精美，往往由住户聘请设计师量身打造，已成为独具特色的精品住宅，甚至被广告宣称为可以代代相传的“传世资产”， 因其产权完整，不受外界干扰。当然，在缺乏新技术的年代，这类房屋存在如楼梯狭窄等不便之处，但随着新技术的应用，这些问题已能得到有效解决。通过对比龙港1985年所建的房屋与荷兰新建的天地楼，可以看出后者在个性化与特色营造方面的显著优势。（图 5）

图 5：龙港市区旧房 vs 荷兰阿姆斯特丹天地楼

二是保存邻里关系约等于保存互助生产力。这种模式的一大优势在于完整保留了原有的邻里关系与社会网络，而这实质上是保存了一种互助的生产力。以龙港的印刷包装产业为例，其起步正是依赖于农民间的互帮互助与高度专业化的细密分工合作。典型的“下店上居”模式，将设计、生产、打包和销售等环节置于承重更好的底层，这种基于天地楼的空间布局，支撑了龙港印刷业小企业集群得以低成本快速扩张，使之成为全国典范，其产品以质优价廉著称。同样，荷兰阿姆斯特丹也以其发达的个体经济著称，在将旧房更新时，他们依然采用天地楼模式，政府在控制层高的前提下，允许每户独立设计建造，形成风格多样又和谐统一的社区。关键在于，改造后原有的邻里关系、生产力与社会网络得以延续，从而有效维持了本地经济的活力与繁荣，避免了出现“空城”“鬼城”的现象。（图 6）

图 6：龙港市区打印一条街 vs 荷兰阿姆斯特丹商业街区

三是维系商业氛围，有利于就业创业环境，做到“下店上居”。以阿姆斯特丹为例，如今它作为世界经济中心之一，在精密机床、关键零部件乃至全球顶尖的集成电路设备制造领域都占据重要地位。这种活力的根基，正在于其沿街遍布的店铺所形成的创业就业枢纽——只要店铺避免污染，楼下的商业空间就能有效带动社区的宜创、宜业和宜居水平，使整片区域充满生机。当前这些街道两旁的店铺生意兴旺，正是这种模式成功的体现。因此，希望龙港也能通过延续“下店上居”的格局，重新激发本地的商业和创新活力。（图 7）

图 7：荷兰阿姆斯特丹商业街区

四是保留城市特色和传承历史。阿姆斯特丹的许多房屋上标有“1678 、1656”等年代字样，意味着它们是三百多年前（相当于中国清朝康熙时期）留下的建筑。这些房屋由家族世代传承，设计独具风格，业主对住宅悠久的历史感到自豪。内部虽经多次改造，但保留了如屋顶花园、带钩吊装设施（因楼梯狭窄，用于从窗户吊运大家具）等成功的历史设计，至今仍是优质的住房和商业空间，底层可出租增加业主收入。(图8)这类建筑不仅是居住空间，更构成了城市独特的风貌和历史文化延续。回看龙港，其城市根基正是40  多年前农民集资兴建的“天地楼”，这与杭州的河坊街类似，都是城市发展的历史见证。如果拆除这些承载历史根基的建筑，代之以千城一面的小高层，城市就将失去特色与历史记忆，发展也会迷失方向。因此，留住并改善这些历史根基，是实现龙港市高质量发展的根本要义。

图 8：阿姆斯特丹历史街区

五是业主有多种选择，有利于形成“和而不同”美丽街区。阿姆斯特丹的改造经验可以给我们很多启发，他们在“天地楼”项目中提供了多种设计方案，每一种都由业主自主选择，并自行聘请建筑师参与设计。(图9)业主不仅可以在不同方案中挑选最满意的，还可以到其他国家考察借鉴。这样建成的建筑，无论是宜居性、透光性、功能布局，还是对就业创业的支持，都表现得非常出色。政府在其中做好配套服务，控制容积率等指标，而把选择权交给居民，可以真正实现“人民城市人民建”。最终形成的是一个“和而不同”的美丽社区。如今我们去阿姆斯特丹参观，吸引眼球的正是那些独具特色的街道。我们也希望龙港市将来能打造出这样的特色街区，在全国范围内都能独树一帜，成为龙港市的鲜明标识。

图 9：阿姆斯特丹天地楼多方案设计

六是新技术可优化“天地楼”宜居性，弥补其在功能布局上不如多层或高层建筑便捷的缺陷。例如，如今占地仅一平方米多的小型电梯即可贯通地下至屋顶，解决垂直交通问题；大型开启窗结合屋顶的轻型起重滑轮，可轻松吊运家具；采用两到三层的玻璃窗，则能实现优异的采光、保温、隔音效果。此外，像阿姆斯特丹新区广泛应用的水源热泵技术，通过地下埋管循环，冬季供暖、夏季供冷，无须外挂空调机，不仅保持了建筑外观整洁，其能效比（COP值）更可达4～6倍，效率远超传统方式，节能效果显著。龙港地处江边，具备推广此类技术的天然条件。通过引入小型电梯、优化窗体和采用水源热泵等新技术，能够显著提升“天地楼”的居住品质与节能水平。（图10） 

图 10：阿姆斯特丹临水建筑设计

四、自主更新十项激励政策 

一是平台公司统一建设地下车库与配套管网，以70年车库转让回收投资。 自主更新项目中，成本最高的部分往往是地下车库和管网，这常使建安成本从每平米3000元大幅增加至万元级别。为解决这一问题，可采用一种高效模式： 由平台公司全权负责正负零米以下部分成本，包括统一出资、设计并建造地下车库、管线和地基，甚至预埋好电梯井道。居民仅需负责地面以上的房屋建设，只需将电梯口和管线与地下预留位置对接即可。平台公司的投资回报则来源于地下车库70年使用权的转让，如在杭州一个车位约30万元，龙港预计10余万元，且车库兼具停车与储藏功能，统一管理，需求有保障。这种规模化建设方式能有效控制成本，实现盈利。例如浙工新村项目新增了2.4万平方米地下车库和468个车位，在当前平台公司普遍面临盈利难题的背景下，此类项目已成为其实现资产保值增值的优质途径。

二是统一旧区改造政策，业主有较大的自主选择权，少数不愿原拆原建的， 由平台公司按市场价购房后，发放房票由业主自行购房安置。让业主有较大的自主选择权。当绝大多数业主同意原拆原建，而极少数住户不愿参与时，可由平台公司按市场价全额收购其房产，并向其发放房票用于自行购房安置，从而确保项目整体推进。平台公司收购的房屋则可纳入后续重建并出让，实现资产保值。此外，为满足不同需求，政策可灵活设计：对于愿意自建但资金暂时不足且不愿贷款的少数业主，平台公司可出资并持有部分产权，形成空间上的“共有产权”关系，业主日后可赎回产权，或在未赎回期间以租赁方式居住。这种模式既尊重了业主自主意愿——无论是选择自建、货币安置还是共有产权，又通过平台公司的市场化运作确保了项目的整体可行性，关键在于业主多项选择、权利平等，并需在事前进行周密的设计。

三是业主自建正负零米以上建安成本，由政府补贴每平方米1000 元（中央财政 800元/平方米)。少数希望原拆原建但缺乏资金的业主，可由平台公司代建后持有部分产权，反向租给住户，形成“共有产权房”。以“天地楼”为例，其建安成本估算约为每平方米2500元（不含装修），此项补贴能有效减轻业主负担。对于少数有改造意愿但资金短缺的业主，平台公司可提供代建服务，并持有房屋的部分产权，形成空间上的“共有产权”关系；业主则以租赁方式居住，未来可视情况赎回产权。这种模式将保障房领域的共有产权理念灵活运用于旧区更新，为不同支付能力的业主提供了可行的参与路径，确保了政策的普惠性和可实施性。

四是事后按建筑自建完成后评选奖励。组织专家和居民共同评审，对已完成的自建房屋进行投票，根据设计水平和建造质量评选出优秀与合格等级。例如，可设定约三分之一的项目为优秀，每平方米奖励200元；其余合格项目每平方米奖励100元。（图 11）这一事先公布的奖励政策能有效调动积极性，促使业主和设计人员力争上游，打造精品住宅。正如荷兰经验所示，此类机制能催生出如全玻璃结构等采光优良、富有特色的建筑， 同时提升整体环境品质。龙港政府可出资推动此类评选，并结合绿化景观改造，充分调动各方创造力，共同提升社区建设水平。

图 11：阿姆斯特丹特色自建住房

五是没有大产权证的住房，可按市场价80%缴纳土地出让金以后，获大产权证。业主只需按市场价的80%缴纳土地出让金，即可在房屋建成后获得大产权证，相当于享受了20%的土地出让费用优惠。产权证的完善显著提升了资产的流动性和价值，使房屋能够立即进入市场流通。以杭州浙工小区为例，项目建成后，有业主在验收入住后将房屋转售获得房屋增值收益。这一案例表明，通过相对较小的投入来完善住宅产权，不仅能实现“传世资产”的合法化，更能为业主带来显著且稳健的财产性收益，极大地增强了居民参与改造的意愿。

六是按期按质自建完成者，换发70年大产权证奖励。原有产权证可能仅剩30年期限，通过此举可统一更新为70年完整产权。从国际经验看，产权年限直接关联资产价值，随着《民法典》与《物权法》的深入实施，中国房产价值也必将逐步体现年限差异。换发新证对政府而言仅是行政程序，却能极大调动居民参与更新的积极性，可谓“一张纸换来积极性”，是以最小成本实现显著激励效果的有效政策。

七是平台公司可联合三家优质房企，竞争性开发“天地楼”样板房或样板街，便利业主选择委托代建方。例如，可引入绿城、蓝城、华润等品牌企业，各自发挥从设计、选材到施工的全流程专业优势，建成实体样板供业主比较和选择。业主可根据样板质量和风格， 自主委托心仪的房企进行代建。这种模式改变了以往农民自建的传统路径，以专业化、系统化的开发保障住房品质，不仅有助于建成高质量、可评优的好房子，也为业主提供了更可靠、更便捷的更新途径。

八是顶层留出2～3米露台后退（不影响街区采光），新增容积率按照市场价80%交公，专项用于本街区重建补助。这一做法类似于杭州为每户增容20平方米的模式，既提升了空间利用率，又通过资金闭环支持了整体改造,实现“取之于民、用之于民”。龙港的挑战在于原有容积率已较高，但高密度本身并非问题核心。关键在于过去建设缺乏多样性，由于历史条件和审美局限，导致建筑千篇一律、风貌单调。反观阿姆斯特丹，尽管密度同样很高，但因每户聘请不同设计师，建筑在结构与色彩上各具特色，形成了丰富而协调的优美街区景观。因此，当前龙港老旧小区和城中村改造的真正难题，在于缺乏特色与存在乱搭建。在此背景下，通过科学规划，适度提高密度在局部是可行的，有些区域也可适当降低密度。这一政策为在尊重在地条件的前提下推动特色更新，提供了合法且灵活的实施路径。 （图12）

图 12：阿姆斯特丹布鲁内尔岛对比龙港旧市区建筑密度

九是引入财产保险机制，对自建房价格下跌导致业主投资亏损者给予补偿。通过与保险公司合作，事先约定保险条款，若房价出现大幅下跌造成业主亏损，例如预期收益落空甚至出现本金亏损，保险公司将按协议予以赔付。这意味着，在政府补贴和预期收益之外，业主还能获得投资安全兜底。即使市场波动导致利润受损，最差结果也仅是投资保本，同时人居环境已得到实质性改善。这种“稳赚不亏”的风险保障，将有效增强业主的投资信心，激励其积极参与自主更新。(图13)

图 13：业主、保险公司、政府三方关系

十是将该区域中学和医院由温一中和温一医兼并，建设创新街区。通过资产划拨的方式将人财物资源由温一中或温一医统一管理，兼并后设立龙港分校或分院，快速提升本地教育医疗水平。不合格人员可清退并重新安排， 同时引进医学博士、名牌教师等优质人才，从根本上改善服务质量。在此基础上，遵循创新聚集、交叉融合等十二条准则，建设“创新街区”。而龙港现有的高密度、富有多样性的“天地楼”格局正符合这些要求。为吸引并留住高层次人才，可借鉴“科技特派员”制度，对来龙港民营企业工作的博士，给予其退休后享受事业编制退休待遇的政策，财政不负担其在职薪酬，有效提升区域人才吸引力，整体带动科创产业发展。（图14）

图 14：创新街区十二准则

五、小结 

“原拆原建、自主更新”改造模式优势非常明显。第一，地方财政可以节省70%~80%的资金。原来需要200亿元的改造资金，现在可能50亿元就可以了。第二，业主全程参与质量监控有保障，可逐幢优选设计方案，多样性丰富，美丽宜居小区可期。第三，建立绿色低碳激励性规制，可进一步调动广大市民自主改造的积极性，可众筹创新方案，调动各方积极性，落实建筑绿色低碳持续发展。例如，对安装屋顶太阳能、采用地源热泵等节能措施的住户给予一定补贴，以此鼓励居民主动实施节能改造。推广水源热泵等技术，也是一条值得考虑的路径，能够有效降低建筑运行过程中的碳排放水平。第四，可通过最美或最差街区评选，选择容易启动的街区+政策动员做出样板。第五，“一街一策”制订“原拆原建”式自主更新总体方案，统筹各类旧房改造模式。

最后，落实习近平总书记建立可持续的城市建设运营投融资体系的指示，创造“龙港版”自主更新旧城改造新模式。我国宪法规定，城市土地为国家所有，其价值提升最终体现在各类经济活动带来的土地增值上。通过组建城市投融资运营平台公司，能够有效盘活和运营这部分国有资产。据测算，杭州此类可运营资产规模达7.8万亿，净资产约3万亿；上海更是可达30万亿～40万亿。城市规模越大，所积累的社会资产总量也越大。初步测算显示，龙港若采用该模式，亦可形成3000亿～5000亿的净资产规模。建立起这一可持续的投融资体系，将为龙港老旧小区的持续更新和引进科创项目提供坚实资金保障。四十多年前龙港农民自筹资金、自力更生、自主建造“农民城”，四十年后这批农民已更富裕、更有房产建造经验、更具审美观。只要坚持“人民城市人民建”的方针，通过成功实践，有望形成一套对大城市城中村改造具有启示意义的“龙港版”自主更新模式。