文/霍慧萍　南京市委常委，常务副市长

南京是江苏省省会、长三角特大城市、我国东部地区重要中心城市，市域面积约6587平方公里，常住人口957.7万，城镇化率87.3%。2024年地区生产总值1.85万亿元，位列全国第十，人均GDP在省会城市中居首位。南京也是一座有着3100多年建城史、近500年建都史的文明古都，是首批国家历史文化名城、世界文学之都，城内紫金山、玄武湖、秦淮河、明城墙与繁华都市交相辉映，素有“江南佳丽地，金陵帝王州”的美誉。

近年来，南京深入实施城市更新行动，既是城市发展由增量扩张向内涵提升的必然选择，也是特大城市转变发展方式的必由之路。在住房城乡建设部和江苏省住建厅的关心指导下，我市全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，以入选全国首批城市更新试点城市、首批中央财政支持城市更新行动城市为契机，以城市更新为重要抓手，促进城市建设和经济社会全面发展。在2024年全国城市更新行动绩效评价中获评A 等级。2个项目入选住建部城市更新典型案例，5项经验被住建部列入可复制经验清单。

一、坚持系统谋划，强化城市更新顶层设计 

树牢人民城市理念，在体制机制和政策制度创新方面持续发力，构建富有南京特色的城市更新“四梁八柱”。

一是健全体制机制。市委、市政府主要领导高度重视，定期会商调度重要政策、重难点问题，并将城市更新纳入高质量发展考核，高位推动城市更新工作。专门组建市级城市更新中心，全链条统筹项目储备实施，系统化审定更新项目方案，专业化开展政策技术指导。完善市级联席会议、区级专班推进工作制度，不断优化市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的工作格局。

二是完善政策体系。出台城市更新办法并积极推动立法，配套出台44项政策文件、11项技术导则，形成了创新突破、实用管用的政策集成体系。出台居住类地段指导意见和规划土地细则等文件，推动危旧住房、老旧居住片区蝶变焕新；以低效用地再开发、存量资产盘活支持政策，助力产业转型、高质量发展；以施工图审查、消防审验等组合政策，守住既有建筑结构安全、消防安全“两个底线”；以联合审查、正负面清单管理等制度，破解项目审批和历史遗留难题。

三是理顺更新路径。系统构建“体检评估—专项规划—单元策划—滚动储备—分类推进”工作体系，立足“先体检后更新”，设定116项指标，分层分级分类开展城市体检评估，找准查实城市短板。全面完成市、区两级城市更新专项规划编制，划定34个片区、62个单元，开展八大城市更新行动；形成70个储备项目包，涵盖老旧片区更新、地下管网改造、市政基础设施补短等内容。“一项目一策”编制规划设计、投资建设、运营管理的全流程综合解决方案，分类有序推进片区策划、项目实施。 

二、坚持多措并举，激活城市更新内生动力 

强化改革创新、真抓实干，整合多方资源，聚焦难点堵点，不断探索多元化、可持续的城市更新模式。

一是注重多元赋能，深化示范带动。立足先行先试、创新突破，从11个行政区中择优选设5个实验区，聚焦17个重点单元的近百个重点项目，积极探索“大片区统筹、区域性更新”模式，整合各类空间载体、土地价值、公共资源，兼顾宜居智慧和安全韧性，推动整体策划、资源统筹、项目联动。针对实验区项目难点问题，出台优化规划指标和土地供应、提升产业用地质效、推动公房参与更新、加大财政奖励力度等9条“硬核”政策，为打通瓶颈找准 “最优解”，并推广应用于全市同类项目，形成从“重点突破”到“全域推进”的崭新格局。

二是注重多元参与，汇聚各方力量。发挥科教资源聚集优势，建立专家技术人才库和“社区营造师”制度，选聘110多名各领域专业人才，为政府决策、基层实践提供智力支持和技术支撑。创新成立城市更新促进会，吸纳200余家行业单位，搭建“政企社学研”多元参与载体，链接各方资源，形成工作合力。推广运用涵盖“政府部门、街道社区、产权人、实施主体、专业机构”的五方议事协商平台机制，形成共建共享、协同治理的项目推进范式。

三是注重多元筹措，强化资金保障。积极争取超长期国债、中央预算内投资、地方政府专项债等上级资金，近3年获得国、省资金约30亿元，专项债额度28亿元。创新新城反哺老城政策，加大土地出让金返还奖补力度，市级财政连续10年投入近千亿元支持城市更新。积极引导产权人出资，出台危房改造市、区、产权人按比例分摊资金政策，推动18个危旧房改造项目落地实施。鼓励支持市场主体和金融机构深度参与，近3年引入社会投资、贷款融资超百亿元，有效补充更新改造资金。 

三、坚持分类推进，打造城市更新示范样板 

紧扣国家城市更新八大领域核心任务，有力有序推进实施，积极打造精品标杆，不断放大典型示范带动效应。

一是聚焦人居环境改善，让“小切口”体现“大民生”。持续推进老旧居住片区更新、完整社区建设，营造见人、见物、见生活的城市宜居新场景。石榴新村是典型的城市棚户区，建筑密度大、基础设施滞后、私搭乱建严重、安全隐患突出。我市充分整合周边零星用地，适当放宽规划建设标准，通过划拨供地、协议搬迁、建筑增量、设施运营，最大限度提高土地利用效率，算好社会民生账、资金平衡账。针对居民多元化安置需求，精准化、定制化设计建设20 个面积段、36 种户型，实现原住民“原址安居梦”，得到国务院督查组的充分肯定。江心洲体育公园原为短期暂无开发计划的空闲存量建设用地，我市积极推动土地复合利用，促进文体商旅与社区服务深度融合，将该地块建设成为集运动健身、赛事活动、休闲娱乐于一体的高质量户外运动目的地，直接带动了周边商业繁荣，其本身也成为服务居民的普惠性健身“打卡地”。目前，我市正在借势 “苏超”热度，全面梳理盘活城市空闲土地，打造更多全龄友好型户外健身休闲空间。

二是聚焦产业转型升级，让“老空间”创造“新价值”。充分利用低效用地再开发政策措施，采取整合集聚、整体转型等方式，推动旧厂房、老商业、老旧楼宇等改造提升，变“土地存量”为“发展增量”。D9街区项目原为南京卷烟厂旧厂区，通过征收保留、既有建筑改造，转换建筑使用功能，精细植入文博场馆、新兴业态，有效盘活闲置资产，让工业旧址变身为文商旅交融的活力街区。悦动·新门西项目原为南京棉纺厂旧址，通过协议出让，混合用地功能，改造工业厂房，引入市场主体运营，打造以文化科技为核心的示范园区，吸引了中国联通物联网总部、丰疆智能等新质生产力企业40余家，提供就业岗位超2200个，连续3年税收破亿元。

三是聚焦历史文化保护，让“旧肌理”孕育“新生态”。坚持在保护中利用，推进小尺度、渐进式的微更新，实现历史文化保护与城市建设发展有机平衡。小西湖街区作为明清风貌保留完整的居民区，历史街巷、文保建筑、历史建筑、传统院落众多。我市立足“留住记忆、改善民生、延续风貌”理念，创新打造“微型管廊”“共享院落”，补齐市政设施短板，有效保护街巷肌理。引进博物馆、精品民宿、特色小吃等多元业态，保留老城烟火气，焕发片区新生机，实现了有温度的城市更新，得到了国家部委、市民百姓的一致好评，并获联合国文化遗产保护大奖。颐和路街区是南京规模最大、密度最高、保存最好的民国住宅集聚区，被誉为“民国建筑博物馆”。我市坚持原真保护和科学传承利用，创新消防审验方式，分类破解建筑保护利用难题，围绕国际交流、创意设计、文化展览、艺术时尚定位，提升街区特色建筑的社会公共服务功能，实现业态精准匹配、空间活力再生。颐和路街区已成为城市文化修复的领先示范区、民国文化体验的集中展示区。

下一步，我们将深入贯彻落实中央城市工作会议精神，围绕建设现代化人民城市，构建可持续城市更新模式，奋力谱写中国式现代化的南京篇章！