文/刘培林　浙江大学区域协调发展研究中心首席专家，“求是智库”研究员

韩　阳　中国移动研究院（中移智库） 高级研究员

　　在过去我国经济的高速增长阶段，房地产业飞速发展。以现价计算，房地产业在2022年创造了近7.4万亿元的增加值，占据全国GDP的6.1%。考虑到施工、竣工、销售等相关环节直接和间接贡献，则完整环节的房地产链条的增加值占GDP的30%左右。房地产是中国经济高速增长阶段和城镇化快速推进时期的重要力量之一。

经历20多年的迅猛发展，房地产业积累了大量存量资源，房地产市场供求关系发生重大变化，其内在驱动力也正在从“新建”向“存量”转变。在这种新形势下，不仅要落实好中央关于“房住不炒”的政策导向，适时调整优化房地产政策，更要准确认识房地产业经济角色转换的客观需要，加快构建房地产业新发展模式，实现房地产业的高质量发展。

一、“最强路径法”产业间关系结构分析的新方法

判断房地产业在高质量发展阶段的角色，既要看其自身的规模，更要看其和国民经济其他行业的相互关系。为更加精准地从经济结构演进视角，研判我国房地产业未来发展趋势及其在国民经济中的角色，笔者采用了“最强路径”这种最新的结构分析方法。

投入产出分析法是分析产业之间相互关系的传统方法。该方法多强调直接关系，但若遇到“直接关系”为零等场景，便只能认为行业间不存在联系，这是显然有误的。在现实宏观经济体系运行时，部分行业间的直接路径就是最强路径，但在较多情况，往往是某些“间接联系”的强度更大。只有在行业间密集的直接和间接路径中搜寻出强度最大的那条路径，才能更加公允地反映行业间关系。而“最强路径”方法则可以在遍历每组行业间所有潜在路径的基础上，找到最能代表行业间真实关系的“最强路径”。

笔者以“最强路径”方法对国家统计局近20年间公布的9 张全国投入产出表进行测算，并将“最强路径”作为经济系统内产业相互关系结构分析基础，以刻画中国房地产业在国民经济中的演变历程和目前的突出特征。

二、房地产存量资源的产业带动性日益增强

基于“最强路径”方法，笔者计算了中国房地产业“最强拉动系数”。该系数体现了房地产业每生产1单位产出，通过“最强路径”消耗多少来自其他行业的产品投入，从而反映出房地产业对其上游行业的拉动效率。

图１　房地产业对重点上游行业的拉动效率（数据来源：国家统计局；笔者计算）

从图1可见，自2002年以来，房地产业对建筑业的拉动能力出现两次较大幅度下滑，一次是2007年受“次贷”危机冲击，另一次是因为2017年出台了一系列市场调控政策。虽然在冲击影响后，房地产业对建筑业拉动能力都有所修复，但在过去 20年间这一指标总体呈下降趋势。与此形成鲜明对比的是，房地产业对租赁与商务服务业等生产性服务业的拉动能力，则总体上呈现提升态势。

类似地，还计算了衡量我国房地产业与其下游行业关系的“最强推动系数”。该系数反映了房地产业每生产1单位产出，将如何通过“最强路径”分配给其他行业。　　

图２　房地产业对重点下游行业的推动效率（数据来源：国家统计局；笔者计算）

从图 2可见，我国房地产业对金融、居民服务、批发和零售、信息传输、租赁和商务服务等重要服务业的推动系数，大致呈现逐步上升的趋势，尤其是进入2010年以后，这种势头更加明显。另外值得关注的是，房地产业对金融业的推动效率在2020 年有所下滑，这在一定程度上意味着在相关政策的作用下，房地产金融化已得到抑制。

综合上面最强拉动系数和最强推动系数的结果，可以得到一个重要的结论：随着新型城镇化的不断推进，房地产业与建筑业之间的关联强度在弱化，而与居民服务、修理和其他服务业，以及批发和零售业等产业的关联度不断增强。这表明，中国房地产业在国民经济中的角色，正在发生重要变化。尤其是在2020年，房地产业对重点服务业的拉动和推动效率仍稳中有升，这说明新冠疫情虽对我国经济运行造成直接冲击，但房地产业向存量市场转型的进程并未中断。如果说在我国经济高速增长阶段房地产业扮演的角色是“大开发”的话，那么，在转入高质量发展阶段的今天，其角色正转变为“大运营”。

这背后的原因主要有两个方面。第一，我国城镇住房保有量达到了较高水平，第七次人口普查表明，目前我国人均住房面积已达 41.8平方米，接近发达国家的80%，居民住房需求已趋近饱和。第二，近年来房地产开发企业的销售利润率逐步下降。为了保持盈利能力，越来越多的开发商围绕产业链进行战略布局，不再单纯专注于开发和建造业务，而是转型为房地产综合运营商，朝着服务化、精细化和专业化方向发展。这种转型增强了房地产业与其他服务类行业间的密切度。

按照国际上的一般经验规律，可以预期中国房地产在下个十年将基本完成从“大开发时代”到“大运营时代”的深刻变革，除了部分企业从事更新改造相关的建设工作量之外，更多市场主体将进一步由单纯的“房地产开发商”转型为“综合服务运营商”，服务类收入占公司整体收入的比重将不断提高。

三、政策建议

从“大开发时代”到“大运营时代”后，房地产既是居民“住”的空间，也是大量产业“用”的空间。目前谋划房地产业发展长效机制，除继续优化新建房政策外，还应前瞻性地将存量房政策纳入政策考虑。

第一，优化存量房相关信贷政策，提高存量市场效率。在存量房时代，二手房将在市场上占主导地位。虽然一、二手房贷款利率相同，但由于二手房存在房龄更长等客观因素，往往在贷款年限、贷款额度、放款速度等方面与新房贷款标准存在明显差异。为了更好利用存量市场资源，在抵押物风险可控的前提下，可考虑进一步优化存量房相关支持政策，进一步提高存量房市场流通性。

第二，适当降低存量房交易环节成本。考虑到居民通常要将旧住宅出售后，才有能力购买改善性商品住宅。存量房交易规模将不断提高，特别是一些超大、特大大城市的存量房交易已经超过“半壁江山”。在坚持“房住不炒”的基础上，因城施策地降低相关交易成本。前一阶段，部分城市出现“新旧房价倒挂”的非理性现象，主要原因在于，有些短期政策过度强调在交易环节对新建商品住宅进行支持，而没有平衡好新建市场与存量市场之间的关系，没有真正做到两个市场一碗水端平从而产生了政策套利空间，统筹好一、二手房政策十分必要。

第三，加快发展与存量房市场相关的产业。从“最强路径”看，房地产业与居民服务、批发和零售、租赁和商务服务等产业的关联性在不断增强，基于存量市场相关产业将成为可持续的现金流来源。如2021年至今，受各种因素影响，我国新建住宅销量增速下滑明显，而办公楼和商业营业用房等非住宅类市场表现则相对平稳，这也从一个侧面印证了本文测算的结果，即我国房地产市场的商业模式正在经历深度转型。又如，北京市已开始鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，以促进产业融合和新业态发展。在“大运营时代”中，除了存量房交易以外，租赁市场也将扮演更重要角色，政策应从“房住不炒”的售价调控转到“房租不炒”的租金调控，促进租赁市场的发展和稳定。

（来源：《建设智库专报》）