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刘洪玉:构建房地产发展新模式 促进高质量可持续发展

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文/刘洪玉 清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长

去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议,对构建房地产发展新模式工作作出了具体部署,这预示着构建房地产发展新模式工作进入了实施阶段,对促进房地产高质量发展意义重大而深远。

房地产发展新模式的内涵,有一个发展演变的过程。2021年中央经济工作会议上首次提出了“新模式”问题,2022年中央经济工作会议再次提及新发展模式,2023年中央经济工作会议第三次提及新发展模式时,要求“完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式”。新模式定位为“房地产发展”的新模式,突出了“完善相关基础性制度”和构建房地产发展新模式的强关联性,让新模式的内涵更加丰富。据此,对房地产发展新模式的内涵形成三个维度的描述:一是住房制度新模式,重点是通过引入配售型保障性住房,优化完善住房保障体系,实现住房市场和保障、自住和租住关系的优化重构;二是房地产管理和调控制度新模式,包括通过加强房屋维护使用期间的管理制度建设,完善房地产全生命周期相关基础性制度以及利用当前行政性调控工具逐渐退出的契机,建立以税收工具为核心、辅之以金融等市场化工具为主的调控新模式;三是房地产行业的新发展模式,指房地产企业适应住房制度和管理调控制度新模式以及房地产市场内外部环境的发展变化,所形成的企业发展新模式,包括策略模式、业务模式和产品与服务模式等。

构建房地产发展新模式,是中国式现代化建设发展过程中实现住房和房地产领域高质量可持续发展的新要求,是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策,必须坚持目标导向和问题导向。要结合新发展理念和中国式现代化的本质要求,确定构建房地产发展新模式过程中应遵循的价值理念以及要努力达成的目标要求,包括实现高质量发展、实现全体人民共同富裕、促进人与自然和谐共生、坚持以人民为中心、公平惠及全体人民等。要解决传统房地产发展模式存在的突出问题,房地产发展新模式可以弥补传统模式的制度缺陷,能有效解决传统模式带来的高地价高房价、供求失衡、土地财政依赖等问题。因此,构建房地产发展新模式的过程,要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破的原则,推动新模式不能急于求成,要努力实现新旧模式的平稳过渡。日前闭幕的全国住房城乡建设工作会议,对构建房地产发展新模式工作作出了具体部署,构建房地产发展新模式工作进入实施阶段。

一是“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”,属于完善住房制度和市场调控模式的范畴,主要是解决过去存在的四要素错配导致的供求、房价收入、房价租金等失衡问题。对于“人房地钱要素联动”,尽管这是市场经济的常识,但由于存在城市和区域间的竞争、土地等资源约束甚至是部门利益,要想实现四要素的联动和均衡并非易事,因此建立“人房地钱”要素联动新机制是构建房地产发展新模式的一个关键环节。此外,“人房地钱”也都是多维度变量,各种经济社会属性的人、不同功能用途的房、区位权属各异的地、投资金融财税的钱,更加剧了联动和均衡的复杂性。能凝聚共识且科学前瞻的各级“住房发展规划”,是“人房地钱要素联动”新机制的重要载体。

二是“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度”,属于完善行业和市场管理新模式的范畴,旨在以居住或非居住房地产项目为对象,结合房地产市场运行发展过程中存在的痛点难点堵点以及未来房地产高质量可持续发展的新要求,“改革开发方式、融资方式、销售方式,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度”。将当前以新建商品房开发管理为主的管理制度,拓展到房屋全生命周期管理,确保使用中的房屋处在安全健康、智慧便捷、适老宜居的良好状态。

三是“实施好‘三大工程’建设,加快解决新市民、青年人、农民工住房问题”,属于完善住房制度的范畴,旨在结合“三大工程”建设,尤其是配售型保障性住房供给,优化和完善现有住房保障体系,形成住房保障发展新模式。“三大工程”是落实房地产发展新模式的重要抓手,也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。其中,规划建设保障性住房,是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革,这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子,建立租购并举的住房制度。城中村改造,是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程,重点是消除安全风险隐患,改善居住环境,促进产业转型升级。“平急两用”公共基础设施建设,是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措,确保平时用得着、急时用得上。

四是“下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道”,是从制度目标和行业发展角度提出的要求。好房子是个系统工程,涉及结构安全耐久、功能灵活高效、室内健康舒适、设施智能便捷、环境生态环保、社区包容宜居等多维指标。建设好房子除了鼓励企业创造新赛道、新模式外,还要通过完善制度加强源头治理。比如,“限房价、竞地价”等土地拍卖方式,普遍追求政府短期收益最大化,建造成本和开发利润空间被过度压缩,部分房企就以牺牲品质应对,让“竞品质”或“竞高标准建设方案”流于形式。

(来源:中国建设报)